Colonial quiere excluir a SFL (English versión at the end)
¡Ay padre! que se veía venir...
La socimi Colonial comunicó ayer con el mercado cerrado que ha tomado la decisión de absorber su filial cotizada francesa Societe Fonciere Lyonnaiee. La cotización ha reaccionado con subidas y en este momento sube un 12%.
En febrero de este año ya contamos aquí que esto tenía que acabar pasando. La cotización de SFL había vuelto al precio de la última Opa en 2021, y las perspectivas de las Socimis volvían a ser positivas a medida que la situación de tipos de interés iban a normalizarse. Era el momento de hacerlo.
Societe Fonciere Lyonnaise : Pase raso al pie para Chutar (English version at the end)
Nos gusta la idea de que los tipos han alcanzado el pico, y más tarde o temprano, veremos las bajadas. Desde luego, si esto es así, se pueden encontrar muchas maneras “coherentes” de jugarlo.
Según la información remitida por Colonial a la CNMV, la operación se instrumentaría a través de nuevas acciones emitidas por Colonial con un canje previsto por determinar y a expensas de un valorador independiente.
Como indicamos en nuestra tesis, creemos que el precio justo para la transacción debería estar alrededor de 89€, precio de la última Opa en 2021, y en línea con el último EPRA NTA publicado de 85€. Dato que incluso entendemos que podría ser revisado al alza en los próximos trimestres, si los tipos comienzan a recoger las bajadas previstas del Banco Central Europeo y la ocupación + rentas continúan en niveles máximos (99%).
El riesgo es que Colonial intente no pagar prima e incluso propongan un canje de acciones equiparando los valores NAV, es decir, pagar 85€ a Societe Fonciere en base a su NTA, a cambio de un canje de acciones de Colonial usando también su valor NTA (9.66€) para hacer el cálculo, en lugar de los 5.4€ a los que está cotizando hoy. Aunque vemos esto poco probable porque supondría valorar las acciones bastante por debajo de lo que están cotizando hoy, y de lo que ha cotizado de media en el último año.
En definitiva, esperamos que cara: el cálculo esté próximo a 85€, valoración que satisfaría al regulador, y pagado en acciones de Colonial, que en nuestra opinión están bastante baratas o cruz: nos paguen un valor similar al precio actual de cotización, en cuyo caso no esperamos tener pérdida y tendríamos acciones de Colonial, títulos más líquidos y con opcionalidad de que suban a futuro.
Colonial aims to delist SFL
Oh dear! I saw this coming
Yesterday, Colonial, a Spanish real estate investment trust (REIT), announced to the closed market its decision to absorb its listed French subsidiary, Societe Fonciere Lyonnaiee (SFL). The stock market has reacted positively, with the share price currently up 12%.
Back in February, we anticipated that this would eventually happen. SFL's share price had returned to the level of the last takeover bid in 2021, and the outlook for REITs was becoming positive again as interest rates were expected to normalize. The time was right to proceed.
Societe Fonciere Lyonnaise : Pase raso al pie para Chutar (English version at the end)
Nos gusta la idea de que los tipos han alcanzado el pico, y más tarde o temprano, veremos las bajadas. Desde luego, si esto es así, se pueden encontrar muchas maneras “coherentes” de jugarlo.
According to the information sent by Colonial to the CNMV, the transaction would be structured through the issuance of new shares by Colonial with a yet-to-be-determined exchange ratio, subject to the valuation of an independent appraiser.
As we indicated in our thesis, we believe that the fair price for the transaction should be around €89, the price of the last takeover bid in 2021, and in line with the latest EPRA NTA published of €85. We even believe that this figure could be revised upwards in the coming quarters if interest rates begin to reflect the expected cuts by the European Central Bank and occupancy and rents remain at maximum levels (99%).
The risk is that Colonial may try to avoid paying a premium and even propose a share exchange equating the NAV values, that is, paying €85 to Societe Fonciere based on its NTA, in exchange for an exchange of Colonial shares also using its NAV value (€9.66) for the calculation, instead of the €5.4 at which it is currently trading. Although we see this as unlikely, as it would involve valuing the shares well below what they are currently trading at, and below their average price over the last year.
In short, we expect that, on the one hand, the calculation will be close to €85, a valuation that would satisfy the regulator, and paid in Colonial shares, which in our opinion are quite cheap; or, on the other hand, we will be paid a value similar to the current share price, in which case we do not expect to lose and we would have Colonial shares, which are more liquid and have the optionality to rise in the future.